• Pascal Eise

Big Data in der Immobilienwirtschaft: Zukunftsorientiert bauen mit Echtzeit-Nachfragedaten


Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist angespannt. Besonders in Ballungsräumen sind Wohnungen Mangelware. Deutschlandweit müssen nach Angaben des GdW, dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft in Deutschland, 360.000 neue Wohnungen gebaut werden – jährlich! Diese absolute Zahl ist jedoch nur die eine Seite der Medaille. Um das Problem von Angebot und Nachfrage zu lösen, müssen die Wohnungen auch entsprechend des Bedarfs gebaut werden. Hier kommen Echtzeit-Nachfragedaten ins Spiel.


Die deutsche Wohnungswirtschaft ist regional ausgeprägt: Bauträger und Projektentwickler verfügen daher häufig über umfassende lokale Kenntnisse, die sie einsetzen, um marktgerecht zu bauen. Dennoch verzeichnen auch Neubauprojekte in den am stärksten nachgefragten Regionen üblicherweise Leerstände nach Fertigstellung. Umfragen bei Kunden der Hamburger Immomio GmbH, führendes Proptech für die digitale Vermietung, zeigen, dass es in der Regel zwischen 3 und 12 Monaten dauert, bis Neubauprojekte voll vermietet sind. Nach Fertigstellung sind häufig nur 50 bis 75 Prozent der Wohnungen vermietet. Das liegt zum einen an den klassischen Herausforderungen bei der Neubauvermietung: überdurchschnittlich viele Besichtigungen, weil die meisten Bewerber bei mehreren Wohnungen ihr Interesse hinterlegen. Die Vermarktung ist zeitaufwendig und der Kommunikations- und Koordinationsaufwand ist enorm. Unsere Vermietungslösung hilft diese Prozesse zu beschleunigen, dennoch sind Leerstände unvermeidbar.


Die Dynamik von Angebot und Nachfrage


Der häufigste Grund für Leerstand im Neubau sind schwierig zu vermietende Wohnungstypen. Hier zeigt sich die Dynamik von Angebot und Nachfrage: Werden zu viele Wohnungen eines Typs gebaut, der nicht genug Nachfrage aufweist, kann sich die Vermarktung über Monate ziehen. Das kann schnell teuer werden, wie die folgende Beispielrechnung zeigt: Bei einem Neubauprojekt mit 150 Mietwohnungen à 68 Quadratmeter im Durchschnitt und einer angenommenen Nettokaltmiete von 15,50 Euro pro Quadratmeter beläuft sich die monatliche Nettokaltmiete des Projekts auf 158.100 Euro. Bei einer Vermietungsquote ab Fertigstellung von 65 Prozent und einer Dauer von 6 Monaten bis zur Vollvermietung belaufen sich die entgangenen Mieteinnahmen auf 193.673 Euro. Das entspricht einem Verlust von über 10 Prozent Rendite im ersten Jahr.


Problematische Prognose verschiedener Wohnungstypen


Dieser Umstand führt zwangsläufig zu der Frage, wie heutzutage in der Planungsphase die Nachfrage nach verschiedenen Wohnungstypen prognostiziert wird. Zunächst wird das Preisniveau eines Neubauprojekts bestimmt. Dafür werden die Angebotsmieten im entsprechenden Stadtviertel für Neubauwohnungen analysiert. Hier kommt es bereits zu einer ersten Verzerrung, da zur Berechnung der Angebotsmieten die auf Immobilienportalen veröffentlichten Wohnungen herangezogen werden. Auf Immobilienportalen werden jedoch häufig nur Musterwohnungen inseriert, während die einzelnen Wohnungen eines Projekts über eine separate Projektwebseite angeboten werden. Dabei gibt es je nach Lage im Objekt deutliche Preisunterschiede. Eine weitere Preisverzerrung ergibt sich aus dem Umstand, dass auf den Immobilienportalen überproportional viele Ladenhüter angeboten werden, da die stark nachgefragten Wohnungen auch ohne Veröffentlichung schnell vermietet werden. Insofern ist zur Festlegung des Preisniveaus das Heranziehen von Angebotsmieten der Portale riskant.


Noch schwieriger ist die Bestimmung der Wohnungstypen, die gebaut werden sollen. Hierfür muss die Nachfrage bestimmt werden. Häufig wird dabei die Anzahl der Zuzüge im Stadtviertel analysiert. Bei vielen Zuzügen wird von einer hohen Nachfrage ausgegangen. Dieser Rückschluss ist jedoch nur die halbe Wahrheit. Zuzüge entstehen einerseits durch Neubau, zum großen Teil jedoch über die natürliche Fluktuation im Bestand. Eine hohe Fluktuation ist nicht gleichbedeutend mit hoher Nachfrage. Weiter wird üblicherweise das verfügbare Haushaltseinkommen im betreffenden Stadtviertel betrachtet, um Rückschlüsse auf Wohnungsgrößen zu ziehen. Auch die Altersstruktur des Viertels spielt dabei eine Rolle – besonders bei der Planung der Ausstattung der neuen Wohnungen. Problematisch ist, dass das aktuell vorherrschende Einkommensniveau und die Altersstruktur im Stadtviertel oft nur wenig über die zu erwartende Nachfrage aussagen. Stadtviertel befinden sich in einem stetigen Wandel und so kann sich der wahre Bedarf von der aktuellen Bewohnerstruktur des Viertels deutlich unterscheiden.


Vorhandenes Potenzial wird nicht ausgeschöpft


Sind Preisniveau und Nachfrage prognostiziert, wird ein Wohnungsmix für das Objekt festgelegt. Dieser geplante Wohnungsmix enthält jedoch viele Unsicherheitsfaktoren, da in der Planung einerseits unpräzise Preispunkte herangezogen und andererseits die Nachfrage rein auf Basis des Status Quo im Stadtviertel prognostiziert wurde. Um einen optimalen Ausgleich von Angebot und Nachfrage zu erhalten, müssen echte Nachfragedaten am Standort analysiert werden – im Optimalfall Echtzeitdaten und keine historischen. Dass dies bei den meisten Projekten nicht erfolgt, liegt daran, dass diese Daten häufig nicht zur Verfügung stehen. Dabei liegen gerade den Wohnungsunternehmen, die einen Großteil des Mietwohnungsneubaus in Deutschland verantworten, diese Daten alle vor. So haben die GdW Unternehmen im vergangenen Jahr 34 Prozent aller neuen Mietwohnungen in Deutschland geschaffen. Leider werden diese Daten bisher jedoch nicht gesamtheitlich erhoben und genutzt.


Echtzeit-Nachfragedaten nutzbar machen


Unsere Vermietungsplattform ermöglicht es, diese Daten nun nutzbar zu machen. Bestandshalter und Verwalter mit über 500.000 Wohneinheiten im Bestand vermieten über Immomio ihre Wohnungen – sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen. Anders als bei Immobilienportalen, bilden wir nicht nur den Erstkontakt zwischen Anbieter und Interessenten ab, sondern digitalisieren den gesamten Vermietungsprozess bis hin zur digitalen Signatur des Mietvertrags. Die so gewonnenen Nachfragedaten aller Vermieter auf der Plattform helfen dabei, präzise Aussagen über den Bedarf an Wohnungsgrößen und -typen zu treffen. So können Bauträger ihren Wohnungsmix auf Basis von Echtzeit-Nachfragedaten zusammenstellen. Damit wird sichergestellt, dass die gebauten Wohnungen auch tatsächlich nachgefragt werden. So werden Leerstände vermieden und die Vermarktungszeiten verkürzt. Ebenso können mit Hilfe der Nachfragedaten verschiedene Preisniveaus pro Wohnungstyp analysiert werden, um den optimalen Mietpreis zu ermitteln. Immomio wird diese Daten zukünftig seinen Bestandshaltern in einem neuen Modul ab 2021 kostenfrei zur Verfügung und leistet so einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte.


In unserem Topic Council bei der REAL Proptech Konferenz stellt unser Geschäftsführer Nicolas Jacobi die Marktanalyse mit Echtzeit-Nachfragedaten vor. Gemeinsam mit dem Immobilienexperten und Proptech-Investor Rolf Elgeti wird Nicolas Jacobi über ungenutzte Potentiale in der Immobilienwirtschaft und den wahren Wert der Daten diskutieren.




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